ГоловнаЕкономікаДержава
Спецтема
Управление общим

Софія Лінн: "ЖЕК не думає про капіталізацію вашої власності"

Софья Линн, представитель Международной финансовой корпорации (IFC), заместитель руководителя проекта "Энергоэффективность в жилищном секторе Украины".

Финансист по образованию, работала в американских банках, но последние пять лет занимается вопросами эффективного использования ресурсов в России и в Украине. А в обеих этих странах энергоресурсы расходуются крайне неэффективно. По подсчетам IFC, до 60% тепловой энергии теряется по пути от электростанции к домашней батарее. И больше половины потерь – в самом доме.

Как сделать наши дома более энергоэффективными и таким образом повысить качество жизни, читайте в интервью.

Андрій Яніцький Андрій Яніцький , редактор економічного відділу LB.ua

Софья Линн, фото предоставлено IFC
Софья Линн, фото предоставлено IFC

- Прежде чем мы коснемся самой темы энергоэффективности, поясните, зачем в структуре Всемирного банка была выделена отдельно Международная финансовая корпорация?

- Всемирный банк работает с правительствами, нас же интересует частный сектор. Таким образом, мы прекрасно дополняем друг друга. IFC работает с финансовыми институтами. В нашем случае, мы помогаем банкам разрабатывать специальные продукты для повышения энергоэффективности жилищного сектора.

- Вы работали и в России, и в Украине. Как понимаю, проблемы у нас одинаковые?

- Если сравнивать Россию и Украину, то все же в Украине ситуация чуть лучше. Просто потому что мы закупаем природный газ, и для нас вопрос его эффективного расходования – краеугольный.

Но есть и схожее, особенно в жилищном секторе. Исторически так сложилось, что жилье и в России, и в Украине было в государственной собственности. Прошла приватизационная реформа. И квартиры были приватизированы. В законе было также прописано, что собственники квартир получают также в собственность часть общего имущества дома – подвалы, чердаки, лестничные клетки. Но это не разъяснялось, люди не знали большей частью. Они ощутили себя собственниками квартир, а общее имущества так и осталось в советской модели. ЖЭК по-прежнему управляет общими помещениями дома. Просто не произошел перелом в сознании. Спросите любого на улице, кому принадлежит лестничная клетка. Что вам ответят?

- ЖЭКу?

- Абсолютно верно! Никто не знает, что это принадлежит также собственнику квартиры.

- Но есть, как я понимаю, и законодательные проблемы. Люди просто не могут получить в собственность свою часть общей собственности. Иногда организациям совладельцев (ОСМД) приходится даже силой забирать у ЖЭКов свое имущество.

- Да, потому что речь идет о денежных потоках. Но нельзя говорить огульно, что ЖЭКи и ОСМД должны враждовать. Объединение совладельцев – это инструмент для управления собственным имуществом. Точно также объединение может доверить свое имуществу ЖЭКу. В теории ЖЭК – это наемная сила. Собственники могут нанять ЖЭК, а могут нанять другую компанию или могут сами начать заботу о своем имуществе. Это их право как собственников.

- Наверное, так на Западе все устроено. У нас ЖЭКи зачастую управляют чужим имуществом без какого бы то ни было согласия собственников. Вы работали в США. Как там с этим обстоит дело?

- В России и Украине уровень собственников квартир самый высокий. В Украине это 95% или даже больше. В других странах такого количества владельцев квартир нет. Очень часто в США люди живут не в своих, а в доходных домах, у которых другой собственник. Зачастую речь идет об одном владельце всего многоквартирного дома.

Но можно сравнивать Украину со странами Восточной Европы или странами Балтии. Там существуют разные модели управления своим жильем. В этих странах тоже были дома советской постройки и тоже был этап модернизации.

- Видел в Варшаве так называемые «чешки» - дома советского периода, построенные по чешским проектам. И там они стоят все утепленные, ярко разукрашенные, ухоженные, остекленные. Я бы никогда не подумал, что это те же самые дома, что у нас. У нас они серые, облезлые, обветшалые...

- Мы также в IFC можем поделиться подобным опытом. Украинские журналисты с нами тоже были в Варшаве. И никто не мог поверить, что дом, на который они смотрят, построен до войны. Это было для них откровением, что дом 30-х годов постройки может выглядеть современно. Единственное, что его выдавало – это метраж комнат. В остальном это был абсолютно современный дом.

- Как нам к этому прийти? Каких законов не хватает, каких действий?

- Как раз сейчас IFC вместе с Министерством регионального развития подготовила концепцию необходимых преобразований. Наша цель – создать эффективного собственника в многоквартирных домах. Я назову ключевые элементы этих реформ.

Фото: lg.ua

Первое: если создается объединение совладельцев, то участие в нем должно быть обязательным. Сейчас такого правила нет, и потому решения ОСМД могут не исполнятся теми, кто в ОСМД не вступил.

Второе: должна быть процедура принятия легитимного решения, которое было бы обязательным для всех собственников. Это может быть решение большинством голосов, двумя третями или другим образом. Но такая процедура быть должна.

Третье: ответственность собственников перед организацией, пропорциональная их доле в общей собственности. А для этого нам надо знать эту долю в общей собственности.

Это три стратегические вещи. Юристы уже работают над тем, чтобы согласно этим моментам был разработан пакет законопроектов. Конкурс на эту работу выиграла юркомпания Baker&McKenzie.

- Если говорить о темпах реформ, то можно ли говорить о каких-то сроках? Год нужен, два или пять?

- Об этом сложно говорить. И дело даже не в том, что нет законодательной базы. Главная проблема – отсутствие информированности населения. До сих пор большинство не знает, что имея одну квартиру в доме, человек автоматически становится собственником общего имущества всей многоэтажки. И чтобы управлять этой собственностью, объединяться необходимо. Если этого понимания не будет, то можем увидеть российский сценарий – подобные законопроекты время от времени появляются в Раде.

- То есть когда управление общим имуществом перейдет к частным компаниям без согласия самих владельцев?

- Да. В России также была проблема с информированностью населения. И когда началась реформа, то жилой фонд достался тем же ЖЭКам. Только они стали называться иначе. И если раньше это были коммунальные структуры, то теперь это частные структуры, которые получили контракты на несколько лет. И пока контракт не кончится, люди ничего со своим имуществом не смогут сделать.

- То есть в России закон прописан таким образом, что если люди не смогли организоваться в объединение совладельцев, то местная власть за них выбирает обслуживающую компанию?

- Да, так и произошло. Точнее ничего не произошло. По сути остались те же ЖЭКи, тот же персонал, тот же сервис… Реформа состоялась по форме, но не по сути.

- Конечно, ведь ЖЭК не стал зависеть от собственника. И ему нет смысла нести какие-то масштабные затраты. Незачем утеплять стены и менять стекла – это же крупные траты, а окупятся они только через 10 лет.

- Сроки окупаемости здесь большие, конечно. Да и зачастую сложно спрогнозировать поведение большого количества жильцов и заранее просчитать эффективность таких инвестиций. Поэтому ЖЭК – это неэффективный игрок в этой сфере. Когда сами люди собираются и применяют решение об утеплении дома, они не думают о сроках окупаемости. Они хотят зимой жить в тепле– вот что волнует в первую очередь. Речь идет о новом качестве жизни, о комфорте, а не о бизнес-проекте.

Фото: rada-poltava.gov.ua

К тому же ЖЭК не думает о капитализации собственности. А ведь после работ по модернизации дома его стоимость увеличивается, растет стоимость всех квартир в доме. В Польше в одном из домов, с которым мы работали, было инвестировано порядка $50 на квадратный метр. После ремонта стоимость недвижимости повысилась на $130 за квадратный метр. И это тоже нужно учитывать.

Наконец, снижение расхода энергии – это защита от постоянно повышающихся тарифов. Сегодня при нынешних тарифах экономия кажется небольшой, но когда тарифы выйдут на рыночную стоимость, то какой будет экономия?

- Многие уже занимаются такой экономией: ставят котлы, счетчики, утепляют стену за своим окном. Что вы думаете о таких изменениях в одностороннем порядке, без соседей?

- Можно утеплить себе стену, поставить котел – это здорово. Но это же нарушает энергобаланс всего дома. Перепады температур, трещины появляются. Дом перестает быть цельной конструкцией. Это тоже самое, если кто-то надстроит себе еще этаж на крыше. Это все разбалансирует дом. Все-таки дом – это единое целое, это единый организм. У дома одна крыша и один фундамент. Нельзя жить на первом этаже и не думать о том, что крыша течет. Если крыша будет течь, то рано или поздно вода дойдет и до первого этажа. И точно также жителям девятого надо думать о фундаменте.

- Возможно, начинать реформы стоит не со всей страны, а с какого-то отдельного города или региона. Чтобы проверить работу этих правил?

- Мы тесно сотрудничаем с городом Винница, планируем начать работу с городом Львов. Один из проектов в Виннице – это рассрочка от производителя терморегуляторов. То есть речь идет о приборах, которые в холодное время делают ваши батареи горячее, а в теплое – прекращают подачу тепла. И этот прибор удалось окупить за полторы зимы. Сразу же после его установки потребление тепла сократилось на 30%. А когда в одном доме такое произошло, то и соседние начинают интересоваться.

В Виннице нам удалось также обучить работников коммунального Ресурсного центра для совладельцев жилья. Консультанты IFC в течение года работали там с чиновниками, с банкирами, с простыми людьми. И, надо сказать, понимание ситуации у многих жителей Винницы изменилось.

Было проведено 50 энергоаудитов в Виннице. Дома изучались при помощи тепловизоров, были сделаны все необходимые расчеты. Из этой полусотни 20 домов сделали бизнес-планы. Они посчитали, каким образом могут использовать свои денежные потоки (квартплату) для модернизации жилья. С этим бизнес-планом они уже могут прийти в банк и получить кредит на какой-то крупный ремонт дома. Если, конечно, банкир будет готов такой кредит дать.

- А в чем проблема с банками? Они же как бизнесмены должны оценить бизнес-план, какие тут сложности?

- Сложности снова-таки в законодательстве. Потому что сегодня в объединении совладельцев может быть только часть жителей. И кто будет нести ответственность за кредит, если человек в любой момент может выйти из организации и войти в нее. Банкир думает: дам я им кредит, а завтра их уже и нет. Это большой риск.

Но есть и другой нюанс. До определенного момента, объединения совладельцев вообще не рассматривались как отдельный вид клиентов. Они были просто очередными корпоративными клиентами, еще одним юрлицом. Но ведь ОСМД – это не бизнес. Тут нет прибыли, баланса, ОСМД не заполняют налоговые формуляры. Тут иначе движутся денежные потоки. Понимания этого у банков не было. Они просто не знали, на что смотреть, как оценить платежеспособность ОСМД. Какие должны быть документы…

- Есть ли сегодня хоть один пример, когда банкиры дали такой кредит ОСМД?

- Ответ короткий: нет. Но мы над этим работаем.

Андрій Яніцький Андрій Яніцький , редактор економічного відділу LB.ua