Новые нормы – новые проблемы
Вступившие в силу с 1 сентября четыре новые государственные строительные нормы (ГСН) внесли целый ряд принципиальных изменений во все виды отношений, связанных со строительством. Задача новых норм – упорядочить и привести в соответствие с европейскими стандартами все новое строительство в украинских городах.
Основные изменения собраны в документе ГСН Б.2.2-12: 2018 «Планировка и застройка территорий». Он пришел на смену сразу шести нормам, которые были еще «родом из СССР». Разработчик новых ГСН – Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ, поставившее задачу, с одной стороны, – прекратить хаотичную, со множеством злоупотреблений, застройку украинских городов, а с другой – простимулировать девелоперов строить жилье не столько в Киеве, сколько в регионах.
Согласно новым ГСН, планировщики городской застройки теперь должны учитывать т.н. «голубые», «зеленые» и «желтые» линии. «Голубая линия» ограничивает высоту застройки, определяя силуэт города, «зеленая линия» ограничивает строительство в зеленых зонах, «желтая линия» обеспечивает пути эвакуации в случае разрушения зданий.
Другие нововведения ГСН Б.2.2-12: 2018 также оказались не на радость коммерческим застройщикам. Главное, что вызвало их претензии – это пределы максимальной плотности застройки (максимум для микрорайона – 450 человек на гектар), а также ограничение максимальной высотности в зависимости от числа жителей в населенном пункте. Так, в селах до 1000 человек разрешена только усадебная застройка, более 1000 человек – усадебная застройка и многоквартирные дома не выше 4-х этажей; в поселках городского типа – дома до пяти этажей; в городах до 50 тыс. человек – дома до 9 этажей; города от 50 тыс. до 100 тыс. – здания высотой до 16 этажей.
Другая проблема – нормы площади застройки участка. Если здания 3-этажные, максимально допускается 50% застройки земельного участка, если 4-5-этажные – 45%, 6-8-этажные – 40%, 9-10 этажей – 35%, более 11 этажей – 30%. Это исключает т.н. «уплотнительную застройку» и не позволяет застройщикам выжимать максимум из доставшегося им земельного участка. Также новые ГСН обязывают внутри жилых кварталов сохранять зеленую зону (не менее 6 кв. м на одного жильца), увеличить размеры площадок для отдыха и для спорта, проектировать транспортно-пересадочные узлы рядом с жилыми кварталами, обеспечить зарядки для электромобилей и многое другое.
В перспективе новые градостроительные нормы (если их действительно соблюдать) сделают украинские города более европейскими. Теперь при проектировании городских кварталов по-новому должны учитываться в комплексе и социальная инфраструктура, и транспортные потоки, и инженерные сети.
Все это поможет ограничить злоупотребления на местах – но в будущем. А уже сейчас проблемы возникли у компаний-девелоперов, которые либо уже ведут строительство (и даже успели продать часть строящихся квартир), либо подготовили документацию по проектам, получили землю, договорились с подрядчиками и приготовились начать строительство.
Новые ГСН были приняты еще в мае, и это позволило девелоперам упредить их вступление в силу, «сыграть на опережение», обратившись в суды с исками против Минрегионстроя. В результате Окружной административный суд Киева 27 августа своим постановлением остановил действие приказа Минрегионстроя №100 «Об утверждении ГСН Б.2.2-12:2018 «Планирование и застройка территорий». Одна из причин – заявления истцов, что в новых ГСН не урегулированы вопросы дальнейшего строительства на объектах, проектная документация которых была разработана до принятия новых норм.
Застройщики, «восставшие» против новых норм (а это пять судебных исков), либо не вписываются в природоохранные нормативы, либо строят жилье на окраинах Киева, в том числе на территориях прилегающих к столице сельсоветов. А вот именно это и запрещено делать по новым ГСН, резко ограничившим высотность застройки в небольших населенных пунктах.
В ответ на судебные иски застройщиков Минрегионстрой предоставил официальное разъяснение: по словам замминистра Льва Парцхаладзе, разработанные и утвержденные до 1 сентября 2018 года проекты строительства корректировке в связи с принятием новых ГСН не подлежат. Исключение – те случаи, когда новыми ГСН предусматривается повышение требований безопасности, надежности, электро-, взрыво- и пожаробезопасности, энергоэффективности или доступности для людей с инвалидностью и других маломобильных групп населения.
Однако этот случай не касается объектов, строительство которых осуществляется в сроки, определенные проектной документацией.
Но тут, собственно, собака и зарыта – ни одно строительство не ведется всегда в точности по графику. Всегда есть и остановки работ, и внесения корректировок в исходный проект. А это подразумевает, что на застройщиков распространяются уже новые ГСН. Неофициально же в Минрегионстрое говорят, что из-за новых ГСН страдают те девелоперские компании, которые при получении земли и оформлении документов на строительство использовали коррупционные схемы. А теперь выходит, что чиновников «подмазывали» зря.
Впрочем, в Кабмине признают, что, поскольку в строительной отрасли многие проблемные вопросы традиционно решаются в судах, борьба за новые ГСН может стать долгой и ожесточенной. Лобби девелоперских компаний – сильное, со своими представителями в ВР и различных ведомствах. По словам Льва Парцхаладзе, массовые иски от застройщиков действительно могут значительно отсрочить начало действия новых ГСН. А вице-премьер Геннадий Зубко заявил, что из-за новых ГСН «можно говорить о рейдерской атаке на реформу стройотрасли».
Фактор социальной инфраструктуры
Новые строительные нормы впервые позволили встраивать детские сады в многоэтажные дома. Сейчас рассматривают возможность введения аналогичной нормы для небольших начальных школ. (В Европе очень распространено и то, и другое.)
Одновременно в мае Кабмин пообещал, что до конца 2018 года по всей Украине будут построены 180 школ и детских садов. Но вскоре стало понятно, что проблему можно переложить на плечи застройщиков. С введением новых ГСН с 1 сентября девелоперам с незавершенными объектами пришлось бы или отказаться от их завершения, или согласиться на размещение встроенных дошкольных учреждений – это позволило бы им повысить разрешенную плотность застройки микрорайона.
Чтобы подкрепить свои позиции, правительство инициировало внесение 21 сентября большой группой депутатов ВР законопроекта №9118 о запрете ввода в эксплуатацию жилых объектов без детских садов, школ и поликлиник. А чтобы поумерить пыл девелоперов, уже обратившихся в суды, Кабмин 24 сентября анонсировал фискальные проверки строительных компаний на предмет уплаты налогов Владимир Гройсман подчеркнул, что одна из причин этих проверок – сдача в эксплуатацию объектов строительства без соответствующей социальной инфраструктуры.
Для европейского будущего Украины
Если правительству удастся преодолеть судебное сопротивление застройщиков, то прямым следствием новых градостроительных норм в ближайшей перспективе станет подорожание жилья в новостройках. И в первую очередь – в Киеве. А уже потом пойдет перераспределение строительной активности в регионы, как и задумывали чиновники Минрегионстроя.
В более долгосрочной перспективе внесенные в градостроительную практику изменения сделают застройку и освоение территорий более качественными. Также это упростит жизнь застройщикам, которые смогут более смело внедрять инновации в строительстве. Наконец, перенос фокуса строительной активности из столицы в другие города будет способствовать децентрализации и укреплению регионов.
А чтобы избежать появления новых коррупционных схем, предусмотрен особый «прозрачный» порядок согласования отклонений от строительных норм. Все согласования будут проводиться на официальном сайте Минрегионстроя, доступ к которому будет открытым и максимально отражать все действия чиновников при рассмотрении ими обращений.