ГоловнаЕкономікаДержава

Олена Шуляк: "Кожна п'ята угода на ринку первинної нерухомості потрапляє в розряд сумнівних"

Елена Шуляк руководит направлением "Строительство" организации "Офис эффективного регулирования" (Better Regulation Delivery Office, BRDO). Это экспертно-аналитический центр, созданный Минэкономразвития, который получает финансирование Евросоюза. В 2014-15 годах Елена возглавляла "Украинское строительное сообщество", до этого около десяти лет работала на руководящих постах в финансово-промышленной группе Midland Group Эдуарда Шифрина и Алекса Шнайдера. Сертифицированный аудитор с 1999 года.

В интервью LB.ua Елена Шуляк рассказывает об украинском рынке недвижимости, предлагает отменять паевые взносы для застройщиков, хвалит новые строительные нормы. Читайте также интервью с главой Государственной архитектурно-строительной инспекции Алексеем Кудрявцевым, интервью с Натальей Задерей, сотрудницей НБУ, которая изучает рынок недвижимости.

Елена Шуляк
Фото: Сергей Нужненко
Елена Шуляк

Андрей Яницкий (АЯ): Есть два разных отношения к строительству жилья. Одни говорят, что это польза для экономики. Другие, - что построено уже много жилья, новое строительство выгодно только самим застройщикам, что городской бюджет никакой пользы от новых строек не получает — одни расходы на инфраструктуру. Что вы думаете по этому поводу?

Елена Шуляк (ЕШ): Пользу от строительства получают все. Развитие строительства - индикатор здоровья экономики. Если доля строительства в ВВП страны меньшее 5%, это уже первый симптом, что экономика больна. В Украине в последние годы доля строительства в ВВП составляет порядка 2%. Для сравнения, в ВВП Польши строительство занимает 9%, Германии - 7,8%, а Великобритании - 5,6% (в среднем по Европе 5-7%).

Свыше десятка исследований* за последние тридцать лет подтверждают непосредственного влияние развития жилого строительства на рост экономики. Чем больше страна строит жилья - именно жилья, - тем лучше развивается экономика. То есть, основной вывод: инвестирование в строительство жилой недвижимость - одна из причин роста экономики, а прирост инвестиций в нежилую (промышленную, коммерческую и т.д.) - это уже следствие роста ВВП. Многие страны использовали этот прием, чтобы, как барон Мюнхгаузен, вытащить самих себя из рецессии, подстегнуть рост.

(*Справка BRDO: Фундаментальные исследования, которые проводились многими группами и авторами. Среди самых значимых: США - R. Green; Е.Coulson and М.Kim; M. Davis; H. Katsura; Великобритания - A. Bowen; K. Barker; J. Campbell; S. Monk, M. Munro and H. Pawson; Regnery's Consulting and Oxford Economics; Китай - J. Nie, G. Cao; L. Hongyu, Y. Park and Z. Siqi; L. Hong. Пример: Green, R. Follow the leader: how changes in residential and nonresidential investment predict changes in GDP// Real Estate Economics, vol. 25(2), pp. 253-270, 1997).

В этом году мы, опираясь на принцип мультипликатора накопления английского экономиста Джона Кейнса, рассчитали сколько приносит каждая гривна, вложенная в строительство экономике Украины. Сегодня этот инвестиционный мультипликатор для Украины превышает показатель шесть, то есть каждая одна гривна, инвестированная в строительство приносит в экономику дополнительно еще шесть гривен из других смежных отраслей. Всего таких смежных отраслей насчитывается порядка трех десятков. Как видите, строительство дает хороший синергетический эффект.

Вот почему важно, чтобы условия для бизнеса в строительной области были комфортными, чтобы лишнее административные процедуры упрощались. Собственно, это одна из причин по которой Евросоюз выделил этот сектор экономики среди прочих в приоритетный и предоставляет поддержку. Классический пример, когда надёжный партнёр предоставляет удочку, а не просто выдаёт одноразовую помощь рыбой.

Возникает много вопросов к этому исследованию. Строительный бизнес сильно тенизирован. Вы это учитывали?

Уровень тенизации строительной отрасли практически не превышает уровень тени в экономике Украины в целом. Отчёт "Общие тенденции теневой экономики в Украине", который ежегодно готовится Министерством экономического развития и торговли Украины, отмечает, что в тени находится 21% строительной отрасли, при этом общий уровень тенизации экономики составляет по итогам 2017 года 20%.

Но даже учитывая этот факт, мы основывали свои расчеты только на официальных данных. Если считать еще и тень, то мультипликатор будет еще больше.

Фото: Сергей Нужненко

Эти шесть дополнительных гривен образуются в нашей экономике или в экономиках других стран? Например, при закупке импортных отделочных материалов?

Импортных материалов в жилом строительстве на данный момент стало значительно меньше. Мы говорим, в первую очередь, о росте экономики Украины за счет роста внутреннего потребления.

Можно ли говорить о строительном буме в Украине?

На самом деле, строится не так много жилья, как кажется. Просто оно сосредоточено очень концентрированно - буквально в десяти городах. В основном это Киев, 42% всех жилых зданий - и новых, и старых - приходится на столицу. Последние четыре года идет перераспределение в сторону Киевской области, Львовской области, Ивано-Франковской, Харьковской. Это лидеры, которые дают основной прирост по вводу жилья в эксплуатацию.

С 2007 года каждый год в Украине строится 9-10 млн кв.м недвижимости. Это - не более 0,5% от всего жилого фонда. К примеру, в соседней Польше ежегодно в относительных цифрах жилой фонд растёт на 1% - в два раза интенсивней, чем у нас.

Переломным моментом в развитии инвестирования в жилищное строительство Украины стал 2015 год. До этого за счёт собственных средств украинцев строилось жилья на 6-8 млрд гривен в год. За три года эта цифра увеличилась до 30 млрд гривен по расчетам BRDO. Это превышает объёмы строительства за частные деньги даже с учётом курсовой разницы. Это не кредитные средства, не рассрочки, не ипотечные программы. Это собственные деньги граждан.

По вашим словам, в основном украинское жилье было построено в советское время. Какой срок эксплуатации этих зданий?

На "хрущевки" последний нормативный утвержденный срок - 60 лет. То есть большинство «хрущевок» должны были закончить свое существование в прошлом году. А вот “панельные” дома имеют срок эксплуатации около 100 лет.

Если взять статистику Госстата по новостройкам и пересчитать, сколько кв.м вводится в эксплуатацию на одного человека, то в год получается чуть больше 20 кв.см на каждого. Такими темпами понадобится примерно 200 лет, чтобы обновить весь жилой фонд. Рассматривать проблему жилищного строительства нужно шире. Это не только новостройки, но и реновация, обновление, капитальные ремонты.

Через 10-20 начнут дома рассыпаться. Уже видим, как балконы падают.

Мосты, балконы - все будет падать. Время неумолимо, а срок эксплуатации никто не может отменить. Здания ветшают, перестаю отвечать современным требованиям, в первую очередь - по энергоэффективности и комфорту.

Только в Киеве насчитывается около 3000 “хрущевок”. По другим городам даже нет точной информации. Поэтому первое, что нужно, - это инвентаризация. Второе - реновация. Этот путь уже успешно прошли Польша, Германия, многие другие страны. Где-то “хрущевки” сносились, где-то была реновация целых кварталов.

Киевские 'хрущевки' на Нивках
Фото: smartclever.com.ua
Киевские 'хрущевки' на Нивках

Вы говорите, что после 2015 года люди стали больше покупать недвижимость. С чем это связано?

Потеря доверия к банковской системе в результате потери средств, сворачивание ипотечных программ - это факторы, которые повлияли на источники инвестирования в Украине. Знакомый для многих в мире инструмент инвестирования в ценные бумаги для нашего населения - просто очень тёмный лес. Очевидно, что многие не понимают, как работать с ценными бумагами, да и рынок ценных бумаг в Украине не совсем “живой”. Банковские инструменты стали недоступными многим или небезопасны с точки зрения гарантий сохранности, поэтому осталась только недвижимость. Для украинцев нет более понятного и доступного механизма для инвестиций, чем недвижимость.

Плюс в 2014 году сформировался отложенный спрос. Мы все тогда жили в определенном напряжении в связи с агрессией России, мало кто решался на инвестиции в Украине. И те люди, которые были способны инвестировать еще в 2014 году, делали это в 2015-м.

Кто эти люди, которые покупают жилье? Есть у вас какое-то понимание?

По нашим данным - это менее 10% домохозяйств Украине - так сказать, самых обеспеченных. Не всегда эти люди покупают жилье для себя. Многие затем сдают жилье в аренду. Понятно, что окупаемость таких инвестиций порядка десяти лет. Но люди, которые не любят рисковать, вкладывают деньги в недвижимость.

Порядка 70% покупок - это первичный рынок, и только 30% - вторичный. Многие застройщики предлагают рассрочку на период строительства, поэтому тебе не нужно сразу выкладывать всю сумму при покупке жилья на первичном рынке. Это может быть 20-30% первый взнос, затем еще года два ежемесячные платежи. Да и новострои всё-таки больше отвечают современным запросам по комфорту, энергоэффективности.

Почему только 5% недвижимости продается по ипотеке?

Ипотека в Украине - сейчас продукт скорее для малой группы населения и, как не парадоксально - только нескольких банков. Условия по ипотеке не такие благоприятные и не настолько выгодные, чтобы она стала массовой. “Длинные” деньги, которые востребованы при ипотеке - дорогие, а банки больше работают с облигациями внутреннего госзайма. Получают свои 10% плюс - для них это проще и понятнее. А долгосрочные кредиты под инвестирование в недвижимость - на данном этапе банки рассматривают как высокорисковые.

Экономическое положение и уровень доходов населения, на мой взгляд, просто подталкивает государство разработать госпрограмму по поддержке продаж жилой недвижимости. Возможно при господдержке ипотека смогла бы, как это и является во всём мире, стать основным инструментом приобретения недвижимости.

Уже есть госпрограмма по молодежному строительству. По слухам, очень коррумпированная история.

По нашим оценкам, отложеный спрос на жилищное строительство превышает 80 миллиардов гривен. Средства фонда молодёжного строительства - это капля в море. Они не могут решить проблему обеспечения жильем даже молодежи, не говоря уже обо всех украинцах.

Когда я говорю о госпрограмме, то говорю не о каких-то особых условиях для покупателей или застройщиков, а о стимулах для банков работать с ипотекой, а не с облигациями. Облигации - это кредитование бюджета по сути, никакой добавочной стоимости при этом не производится. А через инвестиции в жилье мы можем стимулировать и рост ВВП, и повышать благосостояние украинцев. Если бы каждый год мы наращивали объемы строительства жилья на 15%, то только строительная отрасль обеспечивала бы 1,5% прироста ВВП ежегодно. Вот это настоящий социально-экономический эффект.

Фото: Сергей Нужненко

Есть мнение, что на рынке избыток нового жилья. Вы можете это подтвердить или опровергнуть?

Нет достоверных цифр по рынку, поэтому сложно о чем-то говорить. Государство не собирает официальную статистику. Есть консалтинговые компании, которые прозванивают каждый месяц отделы продаж и спрашивают, сколько те продали квартир. 20, 30, 40? Отделы продаж отвечают по своему усмотрению, но никто не может проверить эти данные.

Мы начали собирать аналитику сами, и были поражены, потому что оказалось, что каждая пятая сделка на рынке первичной недвижимости по оценкам юридических компаний попадает в разряд сомнительных. Что это может быть? Это могут быть и незаконные строительства с отсутствием ряда разрешительных документов, и двойная (а иногда, и тройная) перепродажа квадратных метров, и изменение технических параметров проекта, когда продаются квартиры, отсутствующие в проектной документации.

Поэтому в прошлом году мы с группой депутатов разработали и зарегистрировали законопроект №7084. Какую проблему мы пытались решить? Прежде всего напрочь ликвидировать продажу жилья в незаконно строящихся объектах. Схема проста. Сначала застройщик получает все разрешительные документы на строительство объекта. После этого регистрирует свой объект и все квартиры в этом объекте в специальном госреестре. И только потом может продавать квартиры. Очевидно, что попасть в реестр смогут только те застройщики, у которых оформлены ВСЕ документы. Недобросовестные застройщики строить объекты без документов смогут, но продавать - нет. С введением в работу положений Законопроекта 7084 появляется долгожданная возможность снизить риски - и для инвесторов, и для покупателей, и даже для банков. Чем ниже риски - тем ниже стоимость ипотечных продуктов для украинцев, тем больше банков будет предлагать ипотеку своим клиентам.

Относительно проблемы двойных-тройных перепродаж. Если ты купил имущественные права на определенную квартиру, то законопроектом предусмотрено, что в госреестре ячейка с твоей квартирой будет заполнена и второй раз продать права на эту квартиру невозможно. И наконец, если застройщик решит изменить проектное решение и вместо 10-этажного дома построить 20-этажный, он обязан будет с инвесторами, которые купили квартиры в этом объекте, согласовать проектную документацию. Например, “дом-монстр на Подоле” было бы невозможно построить, если бы этот Закон уже действовал. Невозможно было бы продать квартиры на верхних этажах, которые отсутствуют в проектной документации.

Небольшой пример из моей жизни. Когда я покупала квартиру в новостройке, проектом была предусмотрена роскошная входная группа с большим холлом. А по факту - часть помещений была продана под салон красоты, и теперь вместо холла - маленький скромный вход. Если бы действовал наш закон, то изменение целевого назначения холла и продажу под салон красоты застройщику пришлось бы согласовывать с нами, инвесторами.

Что с законопроектом?

Его пока не выносили на голосование в Верховной Раде. Наверное, депутатский корпус считает, что проблемы частных инвесторов в жилую недвижимость - не настолько важный вопрос. Подумаешь, всего лишь 30 миллиардов ежегодно ничем не защищённых инвестиций простых украинцев.

Фото: Макс Левин

Ваша последняя авторская колонка посвящена Генплану Киева. В чем там проблема?

Есть Генплан, который разрабатывали с 1997 года, а принят он был в 2001 году. Этот документ устанавливал правила игры до 2020 года. Он предусматривал определенные правила развития Киева: к столице присоединялись бы территории городов-спутников. Но все эти города - Бровары, Вишневое и другие - выступили против присоединения. Изначально разработчики не учли интересы городов - сателитов: если ты руководишь Броварами, если ты там царь и бог, зачем тебе присоединяться к Киеву и терять свои полномочия? Поэтому Киев начал разрабатывать новый Генплан до 2025. Этот документ уже базируется на использовании территорий, которые есть в городской черте. То есть на данный момент разработаны два Генеральных плана столицы, которые предусматривают взаимоисключающую стратегию развития.

Ну это же только проект.

На этот проект потрачено достаточно много времени и денег. Но и он не воспринимается общественностью. В какой-то степени он легализует уже построенные здания, которых в действующем Генплане нет.

Київрада оновить містобудівну документацію. Що це значить?

Поэтому на сегодня в Киеве сложилась такая ситуация. Генплан-2020 считается действующим, но он устарел. Проект Генплана-2025 лучше, но это уже вопрос политический. Теперь что ни сделай с Генпланом, ты в проигрыше. Примешь этот Генплан-2025 - скажут, что ты плохой, потому что узаконил стройки, которые действующим Генпланом не предусмотрены. Ну по-другому, наверное, и быть не может. Потому что если эти здания уже стоят, то не будешь же ты их сносить? Пострадают инвесторы - и простые граждане Украины, и предприниматели.

Не примешь - тоже виноват, потому что реальность отличается от Генплана.

Можно было бы и сносить, раз это здание построено с нарушением Генплана.

А что делать с людьми, которые вложили в эти здания свои деньги? Нарушения допустили застройщик и местная власть, которая позволила появится незаконным объектам. А расплачиваться за их нарушения должны простые люди, которые просто вложили деньги и никак не влияли на сам процесс застройки? Как им компенсировать потери - финансовые, моральные, материальные? Инструментов нет.

Фото: Сергей Нужненко

До 2020 года осталось всего ничего, в любом случае что-то придется принимать.

Нет такой необходимости, потому что все утвержденные Генпланы, в соответствии с изменениями в законодательстве от 2011 года, являются действующими до тех пор, пока нет нового документа. Даже если этот Генплан старый и неактуальный. Сегодня более 50-ти городов в Украине живут по несоответствующим реальности Генпланам. Когда мы проводили инвентаризацию градостроительных документаций в Украине, то находили Генпланы населенных пунктов, разработанные в 1962 году.

Есть еще одна проблема. Генпланы и другая градостроительная документация, в нарушении законодательства, часто просто находятся в закрытом доступе. Это проблема для бизнеса, для инвестора, для обычных людей. По всей Украине только 24% градостроительной документации было опубликовано в сети интернет. Всего остального просто нет.

В прошлом году мы инициировали (а Минрегион поддержал) внесение изменений в постановление Кабмина о ведении градостроительного кадастра и добавили обязательное требование размещать всю градостроительную документацию, начиная от схемы планирования села и до схемы области, на веб-сайте Минрегиона. То есть - в открытом доступе для всех граждан. Мы запустили проект, который должен обеспечить общедоступность градостроительной документации.

Еще одна проблема - ограничения в законодательстве, которые не позволяют вносить изменения в Генплан чаще, чем раз в пять лет. Эта норма очень спорная, потому что сегодня города меняются и развиваются очень быстро, очень динамично.

Для уточнения Генпланов разрабатываются детальные планы территорий (ДПТ). Сегодня они разрабатываются за счет частных инвесторов. Город говорит, что у него нет денег, в бюджете нет строчки на разработку градостроительной документации. В действующем законодательстве нигде не записано, что города должны выделять средства на эти цели. Поэтому платят инвесторы. А если платят инвесторы, то разве им интересно видеть в ДПТ детские садики, школы, другую инфраструктуру, которая не приносит им никаких дивидендов? Поэтому мы считаем, что город должен не зависеть от частных инвесторов. Город должен защищать интересы общины. И даже - перед бизнесом. Это - баланс интересов.

В большей части, данная проблема касается Киева и других больших городов. В больших городах со временем проблема застройки будет только усугубляться. Продолжают оставаться не решенными серьёзные вопросы с сохранением нашего культурного наследия. Сегодня в Украине порядка 400 исторических городов. Какие из таких городов не имеют актуального утвержденного архитектурно-опорного плана? Киев и Львов. Два города с огромным количеством заповедных зон, памятников архитектуры не только местного, но и национального значения. Два города, которые не имеют базовой градостроительной документации.

Фото: Сергей Нужненко

Достаточно ли велик на сегодня паевой взнос для застройщика? Возможно, стоит его повысить?

Паевой взнос - источник коррупции. Например, я - киевская власть. И я начинаю принимать решения: освободить вас от паевого взноса или не освободить, или может быть уменьшить его для вашей компании. И я решаю, какую сумму понесенных затрат на строительство сетей зачесть в оплату паевого взноса. Понимаете, просто сидит чиновник и придумывает, сколько ему денег и с какого застройщика взять. Это - не источник развития инфраструктуры. Это - обычный инструмент вымогательства и возможности создавать на рынке неконкурентные условия для “своих” застройщиков и других инвесторов. Поэтому паевое участие должно быть отменено.

И компенсаторов для отмены паевого взноса сегодня достаточно. И многие - уже запущены и работают. Например, системный подход к администрированию налога на недвижимость и обязательное оформление земельных участков под уже существующей недвижимостью с соответствующей оплатой аренды земли легко позволит превысить в разы сборы паевого участия. Но наши оппоненты - это Ассоциация городов Украины, которую возглавляет мэр Киева Виталий Кличко, этого не видят. Мэры городов, держась за кресло, не задумываются о стратегических вещах: о том, что паевой взнос - сиюминутный платёж, который, ничего кроме снижения конкурентоспособности города не даёт; о том, что в мире очень высокая конкуренция за привлечение инвесторов, и они к нам не очень идут...

В Польше, например, никто не должен платить 10% от сметы строительства, чтобы построить завод. А в Украине заплати 10% от суммы реализации своего проекта. Только вдумайтесь, ты должен заплатить за право этот проект реализовывать. Нонсенс. Отмена такого налога была бы не просто прогрессивной историей. Это - шанс сделать страну более конкурентной в борьбе за привлечение инвесторов.

С 1 сентября в Украине будет действовать новый ДБН (держана будівельна норма, - ред.)? Это шаг вперед или наоборот?

Если учесть, что ДБН - это один из фундаментов технического регулирования в строительной отрасли, то Украина жила и живет по строительным правилам, идеология которых была заложена еще в 30-50-хх годах прошлого века. Любое изменение в такой архаике - это уже движение. Новый ДБН “Планування забудови території” - это, фактически, одна из первых попыток комплексного подхода к изменению строительных правил. Новый документ вобрал в себя и заменил менее 6 отдельных устаревших строительных норм.

Впервые в этих нормах, среди прочего, определено и описано проблему хаотичной высотной застройки. Теперь по нормам, в населенных пунктах до 50 тысяч жителей можно строить максимум девятиэтажки; от 50 до 100 тыс. жителей - максимум 16 этажей; более 100 тыс. - определяет только градостроительная документация.

Ограничение высотности в городах до 50 тыс. жителей как раз больше всего коснется населенных пунктов вокруг Киева, где в последние годы велось активное строительство и по 16, и по 25 этажей. Почему в киевской области жилье зачастую дешевле, чем в Киеве? Потому что часто застройщик не тратится на строительство внешних сетей. Удивительно, но сегодня почти 26% многоквартирных домов в Украине не оборудованы центральной канализацией! Поэтому мы, несмотря на то, что отстаиваем интересы бизнеса, считаем ограничения по новому шагом вперёд. И все также продолжаем ожидать от наших парламентариев, что они повернутся к строительной отрасли лицом и уже в новом сессионном периоде они все таки рассмотрят и Законопроект 6577, который вводит использование новых подходов при разработке ДБН.

Андрій ЯніцькийАндрій Яніцький, редактор економічного відділу LB.ua
Тетяна ВергунТетяна Вергун, журналіст
Читайте головні новини LB.ua в соціальних мережах Facebook і Twitter