ГоловнаЕкономікаДержава
Спецтема
Управление общим

Чи може ОСББ бути бізнесом?

За законом мешканцям багатоквартирних будинків належать не лише квартири, а й усі нежитлові приміщення. І об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) — це поки що найкраща форма організації мешканців задля ефективного керування спільним майном. Але як ОСББ може утримувати будинок, за рахунок чого?

Фото: ibud.ua

Сьогодні у Києві налічується 10502 багатоквартирних будинків, більшість з яких - 8385 - обслуговуються працівниками ЖРЕО. Ще 929 знаходяться на так званому балансі (обліку) житлово-будівельних кооперативів, 680 - обслуговуються іншими підприємствами, і лише 258 - експлуатуються ОСББ. Меньше - 250 будинків — обслуговуються товариствами інвестиційних компаній (забудовниками).

Співвідношення кількості будинків, у яких зареєстровані ОСББ, до кількості будинків ЖРЕО по районах Києва наведене в наступній таблиці:

Як видно з таблиці, в середньому по Києву будинки ОСББ складають лише 8% від будинків ЖРЕО, співвідношення до загальної кількості будинків ще менше - близько 6%.

Крім того, не всі ОСББ отримали свої будинки на баланс. Всього по Києву менше половини ОСББ - лише 258 або 40% від їх загальної кількості - утримують будинки на балансі. Це близько 2,5% від загальної кількості київських багатоквартирних будинків.

Наприклад, у Деснянському районі Києва лише 17 із 31-го зареєстрованого об'єднання утримують свої будинки на балансі, у Дніпровському - 17 з 29-ти, у Оболонському - 3/25, у Подільському - 4/39, у Святошинському - 16/31, у Солом'янському - 15/34.

Серед причин такої диспропорції - як небажання колишніх балансоутримувачів передавати будинки (про що неодноразово писалось), так і неготовність або небажання самих ОСББ повноцінно господарювати в будинку.

Позитивні приклади

Основне джерело фінансування ОСББ — це внески мешканців будинку. ОСББ може збирати всі гроші на утримання будинку або передати його ЖРЕО чи часній компанії. Але є й інші джерела надходження коштів. Ось два приклади.

Голова правління ОСББ “Велика Житомирська, 27” Олег Кий постійно шукає, як збільшити доходи об'єднання та підвищити комфорт проживання співвласників. Частину нежитлових приміщень об'єднання здає в оренду, зробивши для цього необхідне перепланування. Пристосували для оренди навіть невеличкі прибудови та приміщення (навіть колишній сміттєзбірник!). В результаті ОСББ заощаджує солідні кошти, незважаючи на невелику кількість квартир у будинку (їх всього 28).

Інша ситуація в ОСББ “Тичини, 16/2”, де керівник правління - Валерій Гуманенко. Будинок знаходиться на житловому масиві Березняки, потенційних орендарів тут менше, ніж у центрі, а квартир значно більше. Однак і тут мешканці будинку вирішили відмовитись від сміттєпроводу (сміття виносять прямо в контейнер у двір будинку), а вивільнені приміщення першого поверху надали орендарю. Той самостійно зробив євроремонт у приміщенні. Доки тривали роботи, орендну плату з нього не брали. Тепер і приміщення відремонтовані, і прибуток до ОСББ надходить.

Але це позитивні приклади, а скільки ОСББ не мають приміщень для орендарів? І скільки з них можуть утримувати свій будинок самостійно?

Чим могла б допомогти держава

Більшість багатоквартирних будинків збудовані за типовими проектами. Уявімо, що держава своїм коштом розробила доповнення до них - проекти переобладнання приміщень сміттєзбірників та підвалів на офісні приміщення або невеличкі квартири. Тоді при створенні ОСББ міська влада може:

  • безплатно надавати ці проекти;
  • сприяти в подальшому оформленні перепланованих приміщень;
  • брати на себе частину витрат на таке переобладнання.

А новостворене ОСББ натомість матиме можливість отримувати додаткові кошти від здачі в оренду цих приміщень, що значно полегшить його майбутнє господарювання.

Держава може організувати й розробку проектів прибудов до глухих стін будинків. Якщо розробляти ці проекти на основі сучасних легких і термоізолюючих конструкцій, прибудови можуть бути навіть двоповерховими, наприклад, на першому поверсі - магазин, а на другому - офіс нотаріуса.

Можливі й інші варіанти державної допомоги, наприклад, купівля 1-2 квартир у будинку з метою подальшої передачі їх як службового житла новоствореному ОСББ на умовах пільгового кредиту.

Міська влада могла б сприяти і у пошуку майбутніх орендарів та укладенню з ними попередніх договорів про наміри, в укладенні договорів з інтернет-провайдерами і операторами кабельного ТБ, що працюють у будинку, в укладенні договорів з рекламними операторами (як зовнішньої реклами, так і реклами в ліфтах). Часто ОСББ не має досвіду у такій роботі, тому робить безліч помилок при укладанні контрактів. Принаймні юридична допомога від влади вже сприяла б ефективності роботи ОСББ.

Складання бізнес-плану роботи майбутнього ОСББ та описане фінансування призведуть до створення нових об'єднань. Це дасть значно більший ефект, ніж хаотичне та безсистемне витрачання коштів на стимулювання процесів створення ОСББ, яке робиться тепер.

За матеріалами:

ДП"Інформаційно-ресурсний центр", КП"Київжитлоспецексплуатація", Інформаційно-аналітичної системи управління житловим фондом Києва та ін.

Коментарі

Валерій Гуманенко, голова ОСББ “Тичіни 16/2”

“ОСББ може успішно утримувати будинок, не маючи при цьому додаткових надходжень. Разом з тим, додаткові джерела доходів не повинні ігноруватись. В щоденному пошуку таких джерел також полягає робота правління об’єднання.

Але вважаю нераціональним використання надходжень від оренди приміщень на утримання будинків та прибудинкових територій. Ефективніше було б вкладати ці кошти в модернізацію свого будинку, розвиток інфраструктури будинку, впровадження технологій енергозбереження, або навіть накопичення на капітальний ремонт”.

Олег Кий, ОСББ “Велика Житомирська 27”.

“Нашей власти и парламенту, к сожалению, не нужно реформирования ЖКХ через ответственных собственников, им нужны новые дойные коровы в сфере ЖКХ по типу водоканалов и энергетических компаний”