Всі публікаціїЕкономікаДержава

На зміну ОСББ йдуть ОСБ

Учасник ініціативної групи по об’єднанню співвласників будинків (ОСББ) у мікрорайоні Ліски м. Києва Сергій Соколов проаналізував проект змін до закону про ОСББ. Наводимо його лист нижче. Раніше Сергій писав про типові помилки громадських активістів під час створення об'єднання.

Фото: www.city-adm.lviv.ua

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства опублікувало новий проект змін до законів про ОСББ (порівняльну таблицю) замість заветованого президентом законопроекту №8474. Автори нового варіанту законопроекту спробували реалізувати більш комплексний підхід до проблем створення, функціонування та припинення діяльності об'єднань співвласників будинку.

Саме "будинку", а не "багатоквартирного будинку", так що готуймося до зміни звичної вже навіть для російськомовних читачів абревіатури "ОСББ" - на "ОСБ".

Крім закону "Про ОСББ", планується внести зміни й до інших законів України - “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, "Земельного кодексу", "Цивільного кодексу", закону "Про приватизацію державного житлового фонду" та "Про житлово-комунальні послуги".

У випадку прийняття нового закону про ОСБ ним керуватимуться як ініціатори, що прагнуть створити об'єднання, так і члени вже існуючих об'єднань, як порядні свідомі громадяни, так і різного роду авантюристи й недобросовісні ділки. Наскільки ж авторам законопроекту вдалось зберегти баланс інтересів, зокрема прихильників і противників ОСБ?

Запропонована процедура створення об'єднань максимально спрощена

1. Відтепер ініціатором процесу може бути 1 людина (чинний закон вимагає створення для цього групи ініціаторів з не менш ніж трьох осіб). І раніше, і тепер це повинні бути співвласники будинку.

Як кажуть, одна голова добре, а три - краще. Група ініціаторів краще підготується до створення ОСБ і допустить менше помилок, радячись між собою. На практиці ж ініціативна група - це члени майбутнього правління, які в процесі підготовки знайомляться між собою. Та й на якусь авантюру важче підбити групу людей, ніж одинака.

Новація незрозуміла.

2. Ініціатор має право повідомити сусідів про майбутні установчі збори лише через оголошення в газеті, заснованій місцевим органом самоврядування чи місцевою держадміністрацією.

Ввівши такий спосіб повідомлення, як оголошення в ЗМІ, автори могли сміливо виключити 2 інших - повідомлення під розписку та надсилання поштою рекомендованих листів. Адже очевидно, що ніхто не буде заморочуватись двома останніми способами, маючи такий елегантний і зручний спосіб, як оголошення в ЗМІ. Чи настільки ж він зручний для сусідів? Фактично їм треба підписатись на газету і пильно вивчати кожний номер - чи нема там оголошення про майбутні установчі збори в будинку?

Фото: sob.ru

Єдиним аргументом на користь сповіщення через ЗМІ могла б бути відсутність інформації про співвласників, але ж ця проблема вже вирішується одночасно з підготовкою законопроекту.

Спосіб повідомлення про установчі збори виключно через оголошення в ЗМІ - неприйнятний, оскільки утруднює отримання важливої для громадян інформації.

3. Установчі збори проводяться за місцем знаходження будинку і не можуть проводитись поза населеним пунктом місцезнаходження житлового будинку.

Незрозуміло, навіщо друга частина речення, про населений пункт? Якщо під місцем знаходження мається на увазі поштова адреса, то вона вже включає в себе назву населеного пункту. Якщо не мається на увазі поштова адреса, то виходить установчі збори майбутнього троєщинського ОСБ можна провести й на ДВРЗ? Населений пункт - той самий, і там, і там - Київ.

Доцільно було б сформулювати простіше - "Установчі збори проводяться виключно за місцем знаходження будинку".

До речі, непогано сформульовано і в чинному законі - місце й час установчих зборів обираються зручними для більшості учасників.

4. Співвласники можуть не приходити на установчі збори, надавши ініціатору заяву про результати свого голосування, підписану власноручно, або за допомогою електронно-цифрового підпису (ЕЦП).

ЕЦП - безумовно корисна новація з хорошою перспективою.

5. В законопроекті відсутнє поняття "кворум", для загальних зборів використовується термін "правомочність". Так, загальні збори правомочні, якщо на них присутні співвласники не менш ніж половини площі будинку.

Разом з тим, випадково чи ні, для найбільш важливих зборів - установчих - поняття правомочності в тексті законопроекту взагалі не згадується. У випадку установчих зборів мова йде лише про правомочність прийнятих рішень.

Фото: telekomza.ru

Доцільно додати поняття правомочності й для установчих зборів, інакше вимоги до них виглядають заниженими в порівнянні з вимогами до наступних загальних зборів, тоді як повинно бути навпаки, адже установчі збори вирішують дуже важливі, ключові питання.

Пішов батько навпростець - не скоро вернеться

(українське прислів'я)

Якщо зазначені недоліки не усунути і вони зійдуться докупи, можливий наступний сценарій: ініціатор обходить людей і збирає заяви на заочне голосування (правомочність підписантів і достовірність підписів ніхто не перевіряє), потім друкує оголошення в газеті (дрібним шрифтом) і проводить установчі збори (на ДВРЗ), на яких сам або з невеликою групою товаришів (вимоги до кворуму установчих зборів відсутні), маючи стос заяв про заочне голосування, приймає рішення про створення ОСБ.

Інші корисні новації

Крім уже названих позитивних пропозицій, заслуговує на увагу новий принцип підрахунку голосів співвласників - за належною їм площею, треба хіба що зазначити, що її для зручності слід обліковувати "цілими" квадратними метрами, відкидаючи дроби.

Пропонується правильний і зручний принцип до можливих змін у статут - вони не повинні звужувати права співвласників у порівнянні з типовим статутом.

Чітко прописано, що довіреність від співвласника повинна бути засвідчена нотаріально.

Органам місцевого самоврядування пропонується в тримісячний строк після реєстрації передавати об'єднанню копію технічної документації на будинок.

ОСБ може укладати договори сервітуту щодо внутрішньобудинкових комунікацій з монополістом, який у свою чергу зобов'язаний буде укласти індивідуальні договори із співвласниками.

Об'єднатись зможуть співвласники не тільки багатоквартирного будинку, а й декількох приватних будинків зі спільними комунікаціями.

До виключної компетенції загальних зборів належить попереднє погодження договорів на суму, що перевищує обумовлену статутом та договорів, предметом яких є житлово-комунальні послуги.